“중국식 부동산 모델”의 두 축: 부동산 기업과 지방정부의 공생 구조

연합뉴스 갈무리

중국의 부동산 시장은 단순한 민간 시장이 아니라,

국가 정책·재정·금융 시스템이 총체적으로 얽힌 구조야.
그 중심에는 부동산 개발 기업과 지방정부라는 두 플레이어가 있어.

1️⃣ 지방정부의 ‘토지 재정’ 의존 구조

 토지 = 지방정부의 ‘ATM’

중국에서 토지는 기본적으로 국유 자산이야.
도시 내 토지는 국가 소유, 농촌 토지는 집체(집단) 소유 구조. 즉, 지방정부가 ‘토지를 시장에 공급’하는 권한을 가졌지.

지방정부 수입의 약 40~50%가 ‘토지 사용권 판매’ 수익에서 나옴.
이걸 "토지재정(land finance)"라고 불러.

 작동 방식은?

1. 지방정부는 농촌 토지를 수용해 도시 개발용으로 전환
2. 이를 부동산 기업에 토지 사용권 형태로 매각
3. 여기서 발생한 막대한 수익으로 인프라 개발, 공공 서비스, 지방 공무원 급여 등 예산 확보
4. 부동산 가격 상승 = 더 높은 토지 수익 → 성장률 상승 → 승진 평가에도 유리 (👈 중요한 정치 메커니즘!)

✅ 즉, 지방정부는 ‘토지 → 수익 → 성장’의 순환 고리로 자신들의 예산과 성과를 유지했어.

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2️⃣ 부동산 기업의 고레버리지 개발 모델

 “헝다”를 예로 들면?

• 헝다그룹(恒大集団)은 수많은 부동산 기업 중 대표적인 ‘빚내서 땅 사고, 집 짓고 파는’ 회사야.
• 이들은 은행·신탁·섀도우 뱅킹 등에서 자금을 빌려 토지를 사들이고,
• 분양 계약금으로 추가 자금 확보,
• 건설은 외주로 돌리고, 수익이 생기기 전에 또 다른 프로젝트에 투자하는 순환형 투자 시스템을 운영했어.

이 구조의 핵심 문제점?

• 자체 자본 대비 부채 비율(레버리지 비율)이 너무 높았음
• “선분양” 제도로 인해 미분양 리스크가 커졌고,
• 집이 팔리지 않거나 금융 규제가 강화되면 바로 현금 흐름에 문제가 발생하는 구조

 이런 시스템은 경기 호황 땐 엄청난 수익을 내지만, 금리 인상·부동산 규제·인구 감소 등 악재가 겹치면 바로 무너질 수 있음.

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 이 둘은 어떻게 공생했나?

지방정부와 부동산 기업은 서로 이익을 주고받는 구조였어.

부동산 기업의 역할지방정부의 역할

토지를 고가에 매입 → 지방정부에 수익 제공	토지를 지속적으로 공급 → 기업에 기회 제공
개발 통해 GDP 상승 기여	성장률 통계 상승 → 지방 관리 승진에 유리
고용 창출 및 도시 활성화	교통·인프라 확장으로 도시 가치 상승

이걸 “정치경제적 유착 구조”라고도 표현할 수 있어.

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 문제는 언제 터졌을까?

• 부동산 과잉 공급
• 헝다 사태 (2021): 300조 원 이상 부채, 채무 불이행
• 중앙정부의 ‘3개 레드라인 정책’ 발표 (2020)
  → 자산 대비 부채 비율, 순자산 대비 부채, 단기 부채 비율을 기준으로 대출 제한

이후, 지방정부는 토지 매각 수입이 급감했고, 부동산 기업은 자금 조달에 실패해 프로젝트 중단과 파산이 이어졌지.

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 결론: 이 구조는 왜 무너졌나?

1. 공공 자산(토지)을 단기 수익 모델로 사용
2. 금융 리스크 관리 미흡
3. 정치 성과 중심 시스템이 구조 개혁보다 단기 성장에 집착
4. 투기성 수요가 실제 주거 수요를 초과함

중국 정부는 이제 이 고리를 끊기 위해 ‘투기 억제 → 실수요 중심 → 균형 성장’으로 방향을 전환 중이야.
하지만 이 시스템이 오랜 기간에 걸쳐 형성됐기 때문에, 그 충격도 결코 작지 않아.